Idea-equity-label
Convertible
nl_geldenondernemen_idea.tooltip.convertible.note
Billboard_symbid-homepage-steenvlinder Play
Steenvlinder team 9
Steenvlinder Rijswijk, NL

De mooiste woning maak je zelf

Steenvlinder realiseert zelfbouw op vrije kavels en in leegstaande gebouwen. Voor iedereen, met elk budget. Steenvlinder groeit! Investeer mee!

$145.552 gefinancierd
100%
$145.552 0
Benodigd Dagen over
6,00%
Rente
De mooiste woning maak je zelf
INNER CIRCLE
Product

Samenvatting uitgifte

  • Uitgevende partij: Steenvlinder B.V. 
  • Soort uitgifte: Achtergestelde converteerbare lening 
  • Omvang uitgifte: €125.000
  • Minimale nominale waarde per participatie: €20
  • Doel Uitgifte: Groeifinanciering
  • Risicoprofiel: Zeer hoog (klik hier voor een toelichting over de Symbid risicoprofielen)
  • Rente: 6% (enkelvoudig)
  • Zekerheidstelling: Geen
  • Aflossing: Na 5 jaar met mogelijkheid tot verlenging van telkens 2 jaar      
  • Vervroegde aflossing mogelijkheid: Ja
  • Vergoeding bij vervroegde aflossing: 10% vergoeding voor de investeerder over het vervroegd af te lossen bedrag
  • Conversie: onder bepaalde voorwaarden conversie naar aandelen in het kapitaal van Steenvlinder B.V. 
  • Symbid kosten uitgevende instelling: 7% success fee
  • Symbid kosten investeerder: 1% administratiekosten

Samenvatting activiteiten uitgevende partij

Steenvlinder maakt zelfbouw mogelijk op kavels en in kluscomplexen en koopt hiervoor locaties aan. Wij geloven in de kracht van mensen zelf. Mensen die hun eigen huis bouwen zorgen voor meer mooie en unieke woningen en een grotere betrokkenheid bij de buurt en de andere zelfbouwers. Elke zelfbouwer krijgt na aankoop van de kavel of kluswoning van Steenvlinder maximale zeggenschap en vrijheid, onder het motto: de mooiste woning maak je zelf. Daarbij zorgt Steenvlinder ervoor dat de wereld ook een klein beetje beter wordt, niet alleen door hergebruik en verduurzaming, maar ook door mensen met een achterstand tot de woningmarkt de kans te geven een eigen huis te bouwen. Steenvlinder is dus een maatschappelijke onderneming. Dit spreekt mensen aan en daarom groeit Steenvlinder.

Wij zoeken investeerders die mee willen helpen bij de groei.

Unique Selling Points

  • Meest ervaren en allround organisatie op het gebied van zelfbouw: totaalpakket van advies, begeleiding én zelf risicodragend ontwikkelen.
  • Zelfbouw is voor iedereen toegankelijk: van grote kavels voor vrijstaande woningen voor hoge inkomens tot kleine klusstudio’s vanaf €40.000 voor starters en lagere inkomens.
  • Bij ons kun je direct en individueel aan de slag met je droomwoning (zonder collectief), alles is door Steenvlinder vooraf geregeld.
  • We geven gebouwen een tweede leven: maximaal duurzaam en maatschappelijk verantwoord.
  • We realiseren zelfbouw op basis van een marktconforme prijs en het duurt niet langer dan seriematige bouw. Sterker nog: ontwikkelingen die anders stilstaan, starten nu wel.
  • Zelfbouw geeft nieuw elan aan een wijk. Het geeft ruimte aan creativiteit en ondernemerschap van burgers en vergroot de betrokkenheid van de buurt.
  • Zelfbouw is goed voor de lokale economie en het midden- en kleinbedrijf.
  • Steenvlinder maakt het ook voor mensen met een achterstand tot de woningmarkt mogelijk om een eigen huis te bouwen.

Verdienmodel

Het verdienmodel voor Steenvlinder is de marge op de aankoop- en ontwikkelkosten versus de verkoopopbrengst van de kavels en kluswoningen. Voor de koper van de kavel of kluswoning is ook de mogelijkheid te verdienen door zoveel mogelijk zelf te doen, door hierdoor minder te hoeven lenen en door het ontwerp van de woning zo mooi te maken dat de woning meer waard wordt. Elk project wordt, op zichzelf, onder Steenvlinder gefinancierd.    

Tot nu toe bereikt

  • We hebben een eigen methodiek ontwikkeld om zelfbouwprojecten van de grond te krijgen en te begeleiden. Het concept is zo ontwikkeld dat het toepasbaar is in elk gebouw en op elke kavel.
  • Ons eerste project in ’s-Gravenzande is uitverkocht.
  • In 2017-2018 gaan nog 5 projecten in de verkoop, met een totale omvang van 185 woningen. Zowel kavels, kluswoningen als een combinatie van beide (zelfbouwbuurt).

Benodigde investering en gebruik van het geld

We hebben nu 6 projecten onder handen en willen verder groeien. Elk project wordt op zichzelf als project georganiseerd en gefinancierd. Steenvlinder als holding zit daarboven en hier gaat het om de groei van Steenvlinder. Voor het acquireren en werven van nieuwe locaties hebben we additioneel kapitaal nodig. De totale financieringsbehoefte voor de groei van Steenvlinder is €250.000, waarvan €125.000 via deze crowdfunding campagne. Investeerders ontvangen een aandeel in ons bedrijf. Daarnaast wordt €125.000 gefinancierd door de Rabobank (rekening courant).


Het gaat dus om het financieren van die groei. De projectfinanciering van de individuele klus-/zelfbouwlocaties hebben we separaat geregeld.

Update_thumb_marnix
Marnix Norder
Directeur financiën en bedrijfsvoering

Marnix richtte Steenvlinder in 2015 samen met Hans op, vanuit zijn ervaring met binnenstedelijke (her)ontwikkeling en passie voor zelfbouw.

Update_thumb_hans
Hans Sparreboom
Directeur projecten en realisatie

Hans is mede-eigenaar en -oprichter van Steenvlinder. Hij heeft het concept eigenbouw zo ontwikkeld dat het toepasbaar is in elk gebouw en op elke kavel.

Update_thumb_arienne
Ariënne Mak
Projectsecretaris

Met haar achtergrond in Stedenbouw en Vastgoed houdt Ariënne zich bezig met de bedrijfsvoering, financiën en projectondersteuning.

Update_thumb_erna
Erna Stoetzer
Projectleider & architect

Erna is een ervaren architect en projectleider met de knowhow van zowel ontwerp, proces als bouwtechniek.

Update_thumb_maarten
Maarten van Oosterom
Projectleider

Maarten is als ervaren projectleider gedreven door vernieuwing in de stedelijke ontwikkeling en het vergroten van de invloed van de bewoners op de bouw van hun woning.

Update_thumb_murtada
Murtada al Attabi
Projectmedewerker

Een aanstormend bouwkundig talent: Murtada bewaakt met veel enthousiasme en inzet de voortgang van de projecten.

Update_thumb_karin
Karin Beukers
Communicatiemanager & koperscoach

Karin leidt op bevlogen wijze de marketingcommunicatie en kopersbegeleiding van onze projecten in goede banen.

Update_thumb_emma
Emma de Roode
Communicatiemedewerker

Als contentmanager brengt Emma de kennis van haar studie Media, Informatie & Communicatie bij Steenvlinder direct in de praktijk.

Juridische structuur

Personele ontwikkeling

Het team zal zich de komende jaren doorontwikkelen met de huidige personele bezetting. Wanneer de acquisitie meer projecten gaat opleveren dan zal een extra projectleider worden aangenomen.

Het product

Steenvlinder maakt zelfbouw mogelijk. We bieden een breed scala aan kavels en kluswoningen in allerlei afmetingen en prijsklassen. We delen gronden en gebouwen in stukjes op, zodat het toegankelijk wordt voor kopers om er hun eigen droomwoning te bouwen: van starterswoning tot penthouse tot levensloopbestendige woning. Bijvoorbeeld in een oude school of voormalig kantoor. Zelfbouw is niet alleen een kans om je eigen visie op wonen te realiseren, het maakt koopwoningen ook betaalbaar, want hoe meer je zelf doet, hoe minder het kost. Dit voorziet in een behoefte, blijkt uit de grote belangstelling. 

Steenvlinder koopt de grond/ het gebouw en bepaalt de ‘kluskavels’ en de erfgrenzen. Vervolgens regelen we een bestemmingswijziging bij de gemeente, zodat bestemming ‘wonen’ wordt. Verder doen we allerlei onderzoeken om de staat van het gebouw en de locatie in kaart te brengen en meten we alles in: op basis hiervan bepalen we wat er collectief moet gebeuren en wat de koper zelf kan. Er komen tekeningen beschikbaar en er worden kavelpaspoorten gemaakt: een set regels voor elke kavel. En voordat de koper zelf aan de slag gaat, regelen we voor de kluswoningen een vergunning en maken we het gebouw ‘klusrijp’ of de locatie ‘bouwrijp’. Het komt erop neer dat alles wat collectief aangepakt moet worden, door Steenvlinder wordt gedaan. Dat zorgt ervoor dat de kopers individueel en op hun eigen manier met hun (klus)kavel aan de slag kunnen. We zorgen bijvoorbeeld voor de kabels en leidingen naar elke (klus)kavel. Gedurende het hele proces helpt onze koperscoach klanten op weg met hun vragen.

Uniek

In Nederland wordt de bouw sinds de Tweede Wereldoorlog gedomineerd door professionele partijen. Daarvoor, en in alle andere Europese landen is zelfbouw veel gebruikelijker. We zijn het ‘verleerd’. Steenvlinder brengt dit terug, en appelleert aan het oer-gevoel van je eigen nestje kunnen bouwen. Bovendien krijg je betere woningen, die duurzamer zijn en ook nog betaalbaarder. En een mooier straatbeeld. Uniek is dat Steenvlinder dit binnen de huidige wetgeving, als product kan aanbieden. En best logisch dat het zo goed gaat.

Wij verkopen geen stenen. We geven mensen de mogelijkheid hun droomhuis te bouwen.

Verdienmodel

De kosten van de verwerving en het klusrijp-maken – inclusief de begeleiding van de kopers – zijn lager dan de opbrengsten van de verkoop. 

Schaalbaarheid

De oprichters van Steenvlinder hebben een eigen methodiek ontwikkeld om zelfbouwprojecten van de grond te krijgen en te begeleiden. In de gemeente Den Haag hebben zij zelfbouw ‘uitgevonden’. Nieuwe woningen, maar ook in bestaande gebouwen, grote projecten en kleine projecten, gestapeld, geschakeld, …, alle denkbare vormen hebben ze gerealiseerd. In totaal meer dan 1.000 woningen. In 2015 zijn zij met Steenvlinder voor zichzelf begonnen. Inmiddels draaien de eerste 6 projecten, onder grote belangstelling.

Het concept is zo ontwikkeld dat het toepasbaar is in elk gebouw en op elke kavel. Alle financiële, contractuele en bouwkundige aspecten zijn uitgewerkt. Met ons op zelfbouw toegespitste rekenmodel kunnen we potentiele locaties snel op haalbaarheid toetsen.

We hebben de financiële, bouwkundige, markt- en klantkennis in huis, alsmede een groot netwerk van geïnteresseerde gemeenten en private partijen. Zeker in de huidige woningmarkt is veel vraag naar zelfbouw: bijzonder wonen en toch betaalbaar. Kortom: alle ingrediënten zijn aanwezig om de komende jaren een sterke groei te realiseren. Mits we over voldoende financiering beschikken om nieuwe locaties te kunnen verwerven. 

Huidige status

  • We hebben een eigen methodiek ontwikkeld om zelfbouwprojecten van de grond te krijgen en te begeleiden. Het concept is zo ontwikkeld dat het toepasbaar is in elk gebouw en op elke kavel.
  • Ons eerste project in ’s-Gravenzande is uitverkocht.
  • In 2017-2018 gaan nog 5 projecten in de verkoop, met een totale omvang van 185 woningen. Zowel kavels, kluswoningen als een combinatie van beide (zelfbouwbuurt).

Verdere ontwikkelingen

  • Opschalen: eind 2017 ca. 200 woningen in de verkoop, in 2018 nog 100-200 woningen erbij.
  • Nieuwe producten: zelfbouwbuurt met kavels én kluswoningen, duurzame kantoortransformatie, vrijstaande en geschakelde kavels, monumentale kluskavels, (sociale) klushuurwoningen.

Doelgroep

Met onze diversiteit aan kavels en kluswoningen bedienen we een brede doelgroep, van starters die een betaalbare woning zoeken tot empty nesters die een levensloopbestendige woning willen. Je hoeft niet per se zelf handig te zijn om een woning te (ver)bouwen, je kan het ook regelen: met handige mensen in je netwerk, of de financiële middelen om het uit te besteden. 

Marktomvang

Het aantal gebouwde woningen blijft nog steeds achter bij de groei van het aantal huishoudens: in 2018 wordt het tekort aan woningen geraamd op 200.000 (bron: Vastgoedactueel.nl). Tot 2040 komen er naar verwachting circa 800.000 tot 930.000 huishoudens bij. Gezien de omvang van de woningbouwopgave en de schaarste van nieuwbouwlocaties, wordt het steeds belangrijker om woningen toe te voegen door transformatie van de bestaande voorraad (bron: Transformatieatlas Rabobank). Betaalbare koopwoningen zijn nodig om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren.

De mogelijkheid om zelf je huis te bouwen is lange tijd achtergebleven bij de vraag. Sinds 2010 groeit dankzij de crisis in Nederland gestaag het aandeel woningen dat in (collectief) particulier opdrachtgeverschap wordt gerealiseerd. Uit onderzoek is gebleken dat 20% van de mensen graag hun eigen woning wil (ver)bouwen. Het aanbod voor zelfbouw blijft echter achter bij de vraag. Steenvlinder is de enige marktpartij in Nederland die als ambitie heeft om het aanbod uit te breiden en zoveel mogelijk mensen in te stellen om hun eigen huis te maken. 

Concurrentie

Steenvlinder is de enige marktpartij in Nederland die uitsluitend risicodragend kavels en kluswoningen te koop aanbiedt ten behoeve van zelfbouw.

Er zijn gemeenten die zelfbouwkavels aanbieden. Echter:

  • Vaak bieden ze alleen (dure) kavels aan, geen betaalbare kavels en kluswoningen in bestaande panden.
  • Veel gemeenten willen graag zelfbouw bevorderen, maar kunnen of willen hier niet hun organisatie op aanpassen. Steenvlinder kan in dit geval het risico overnemen en de locatie opkopen, of de gemeente begeleiden bij het aanbieden van zelfbouw.

Ook zijn er partijen die (collectieve) zelfbouwprojecten begeleiden. Echter: deze partijen bieden procesbegeleiding aan projecten die een grote inzet vragen van kopersgroepen. Bij ons kun je direct en individueel aan de slag: wij verwerven de locatie en doen alle voorbereidingen die collectief gedaan moeten worden (zie USP’s en productomschrijving). Dit maakt ons product laagdrempeliger en voor een bredere doelgroep interessant.

Huidige klanten

  • Door de eigenaren van Steenvlinder zijn in de gemeente Den Haag in de periode 2012 – 2016 meer dan 1.000 kavels en kluswoningen verkocht.
  • Steenvinder (gestart medio 2015) heeft eind 2017 zo’n 200 woningen in de verkoop.

Feedback van klanten

  • veel interesse
  • mooi concept
  • duidelijke informatie
  • vanuit het hele land veel vraag naar nieuwe locaties 

Nieuwe klanten

De verwachting is dat elke kavel of kluswoning die op de markt wordt gebracht door Steenvlinder vrijwel direct zal zijn verkocht, aangezien het aanbod aan zelfbouw in Nederland sterk achterblijft bij de behoefte. Überhaupt is er in grote delen van Nederland een groot woningtekort. Beide criteria zorgen ervoor dat het aanbod maatgevend is, aangezien de vraag voldoende aanwezig is.

Verkoopverhaal

Steenvlinder maakt zelfbouw mogelijk op kavels en in kluscomplexen en koopt hiervoor locaties aan. Wij geloven in de kracht van mensen zelf. Mensen die hun eigen huis bouwen zorgen voor meer mooie en unieke woningen en een grotere betrokkenheid bij de buurt en de andere zelfbouwers. Elke zelfbouwer krijgt na aankoop van de kavel of kluswoning van Steenvlinder maximale zeggenschap en vrijheid, onder het motto: de mooiste woning maak je zelf. Daarbij zorgt Steenvlinder ervoor dat de wereld ook een klein beetje beter wordt, niet alleen door hergebruik en verduurzaming, maar ook door mensen met een achterstand tot de woningmarkt de kans te geven een eigen huis te bouwen. Steenvlinder is dus een maatschappelijke onderneming. Dit spreekt mensen aan en daarom groeit Steenvlinder.

Wij zoeken investeerders die mee willen helpen bij de groei.

Gedaan tot nu toe

Marketing & sales kanalen

  • Per project/locatie wordt een communicatie- en marketingcampagne opgezet met een zelfstandige projectpagina, social media, promotie op locatie, in lokale media etc.
  • Verder uitbouwen van de bestaande kanalen en middelen (zie hierboven).
  • Deelname aan beurzen en (vak-)bijeenkomsten met betrekking tot zelfbouw, bijvoorbeeld de Woonbeurs regio Den Haag en de Beurs Eigen Huis.

Marketing doel

Met onze marketing- & salesacties bereiken we effect op verschillende niveaus:

  1. Mensen bereiken met ons verhaal, de beleving die we mogelijk maken: de mooiste woning maak je zelf. Met enthousiaste Steenvlinder-klanten als onze ambassadeurs.
  2. Naamsbekendheid (Zelfbouw? Steenvinder!).
  3. Verkoop van kavels en kluswoningen.
  4. Werven van nieuwe locaties, zowel in nieuwe gemeenten als in gemeenten waar we al actief zijn. We brengen de (latente) vraag naar zelfbouw en het aanbod van vrijkomende locaties bij elkaar.

Partnerships

We hebben een partnership met maatschappelijke en private investeerders, voor de financiering van de aankoop en het bouw-/klusrijp maken van locaties.

Verwachte omzet

2017: €376.000

2018: €533.000

2019: €588.000

Aannames

Steenvlinder BV genereert omzet vanuit het schrijven van uren ten laste van de verschillende projecten. De verwachting is dat Steenvlinder eind 2017 200 kavels en kluswoningen in de verkoop zal hebben en in de jaren erna 100 tot 200 per jaar erbij.

De komende jaren richt het bedrijf zich primair op de ontwikkeling van de bestaande projecten zodat daarmee naam kan worden gemaakt. Daarna zal vanaf 2019 de nadruk nog meer komen te liggen op de acquisitie van nieuwe projecten. De verwachting is dat hiervoor meer budget moet worden vrijgemaakt. 

Voor meer informatie over de aannames, zie het document ‘Prognose Steenvlinder BV – uitgangspunten’.

Tot nu toe geinvesteerd

Tot nu toe is €300.000 geïnvesteerd vanuit eigen middelen.

Investeringsbehoefte

De totale financieringsbehoefte voor de groei van Steenvlinder is €250.000, waarvan €125.000 via deze crowdfunding campagne. Investeerders ontvangen een aandeel in ons bedrijf.

Daarnaast wordt €125.000 gefinancierd door de Rabobank (rekening courant).

Gebruik van de opgehaalde gelden

Voor het werven van nieuwe locaties hebben we extra eigen vermogen nodig. Het gaat dus om het financieren van de groei van het bedrijf Steenvlinder. Momenteel voeren we over circa 15 locaties gesprekken. De praktijk is dat hier in de loop van de tijd potentiële locaties bij zullen komen, maar ook dat er locaties af zullen vallen. In ons vak is het zo dat je per locatie die je misschien zou willen verwerven tijd moet investeren. Je moet goed weten wat er speelt. Dat betekent vaak een aantal onderzoeken doen, wat tekeningen maken en een aantal berekeningen doen. Per locatie verschilt dit. Soms investeer je wat geld en gaat een project toch niet door. Met een project dat wel doorgaat, zul je dat weer terug moeten verdienen. Nu hebben we geld nodig om juist die groei te kunnen financieren. 

Rendement

Het gaat om een rendement van 6% per jaar, dat wordt uitbetaald na vijf jaar. Daar bovenop ontvang je nog 10% rendement over het geheel. Wat ook kan is dat het wordt omgezet in een aandeel van Steenvlinder. In totaal willen we € 125.000 ophalen voor onze groei via crowdfunding. De Rabobank financiert ook mee. We zoeken naar partners die circa € 5.000 of meer willen inleggen.

Risico's

Bedrijfsspecifieke risicofactoren:

Verkooprisico: zelfbouw is een niche, een specifiek product binnen de woningmarkt. Niet iedereen kan of wil zelf opdrachtgever zijn van de (ver)bouw van zijn woning. Maar:
  • Zelfbouw is een groeimarkt, er is een latente vraag die in de afgelopen decennia nauwelijks bediend is. De grote belangstelling voor zelfbouw is ook gebleken bij de start verkoop van onze eerste twee projecten (zie dit filmpje van een infoavond ter illustratie).
  • Onze kavels en kluswoningen zijn aantrekkelijk geprijsd (op basis van een residuele waardebepaling): hierdoor ligt de verdiencapaciteit bij de kopers; door veel zelf te doen bespaar je kosten. Dit is een unique selling point van ons product, zeker in de huidige oververhitte markt met stijgende woningprijzen.
  • We maken het mogelijk om specifieke woonwensen te realiseren, zoals een loft, een maximaal duurzame woning (bijv. nul-op-de-meter), een levensloopbestendige woning, een kangoeroewoning, wonen in een woongroep of werken aan huis.
  • We maken zelfbouw toegankelijker doordat wij de zaken aanpakken die collectief moeten gebeuren.
  • Nederland kent een grote woningbehoefte en transformatieopgave, met name in de Randstad (zie het kopje Marktomvang).
  • We bieden uitsluitend goed bereikbare locaties nabij voorzieningen aan; geen afgelegen kantoorlocaties.
Een tweede risico is de grote concurrentie bij het acquireren van nieuwe locaties. In elke locatie zijn tientallen marktpartijen geïnteresseerd, waardoor veel verkopende partijen (gemeenten) insteken op een biedingsprocedure waar door deelnemende partijen maximale investeringen voor moeten worden gedaan. Steenvlinder ondervangt dit door rekening te houden met voldoende acquisitiebudgetten in de prognose (zowel externe kosten voor rekenen en tekenen als uren van medewerkers).


Algemene risico's van het investeren in converteerbare leningen:

  • Uitlener stemt ermee in dat zijn vorderingen uit hoofde van deze overeenkomst op Lener een lagere rang inneemt dan alle andere, niet achtergestelde, vorderingen op Lener als bedoeld in artikel 3:277 lid 2 BW.

  • Uitlener verstrekt een achtergestelde converteerbare lening om deze later om te zetten (converteren) naar certificaten van aandelen waarmee uitlener mede-aandeelhouder wordt. Uitlener zet in op de verwachte (exponentiële) waardegroei van het bedrijf en op de verwachte mogelijkheid certificaten later met winst te verkopen. Veelal duurt dit na conversie nog meer dan vijf jaar. Tegenover de kans op een hoog rendement bij exponentiële groei staat echter het risico dat dat de inleg verloren gaat als het niet goed gaat met het bedrijf.

  • Lees hier aandachtig de risico's over investeren in aandelen en leningen van de op Symbid aangeboden bedrijven. Verkrijg tevens inzicht in de default rapportage van Symbid alvorens te investeren.